去年营收和净利双降、出售资产偿债，瑞安“安全”了吗

“经过两三年的调整，房地产市场现在应该已经筑底，并稳步向好。”瑞安集团创始人、主席罗康瑞在瑞安房地产业绩会上表示。

近日，瑞安房地产对外披露了2024年业绩报告。财报显示，期内公司实现营业收入81.73亿元，同比下降16%；实现净利润8.1亿元，同比下降42%；股东应占溢利为1.8亿元，同比下降78%。

尽管大方向“稳步向好”，但在业绩会上，罗康瑞也提出，行业出险的开发商财务如何处理，也会影响市场未来的发展。

事实上，瑞安房地产这两年也面临着流动性的压力，导致其出售了上海的核心资产，那么，在调整之后，瑞安房地产安全“上岸”了吗？

“收割”上海高端市场红利

近两年，上海高端住宅市场火热促成了瑞安房地产销售业绩的增长。

从财报看，瑞安去年录得合约销售额为150.55亿元，较2023年增长32%，其中，住宅物业销售额145.53亿元，商业物业销售额5.02亿元。

瑞安房地产有限公司行政总裁王颖在业绩会上介绍：“合约销售的增长主要得益于2024年翠湖天地六期项目的热销，开盘当天108套房源全部售罄，合约销售额将近120亿元，平均售价为21.02万元/平方米，创下上海豪宅销售的新纪录。”

同时，王颖表示：“上海作为全国最稳健的房地产市场，一直以来是资产配置领域的压舱石，吸引了全国乃至全球的高净值客群。2025年翠湖天地六期风貌别墅以及翠湖滨江风貌别墅项目，也会根据工程的进度陆续推入市场。”

但是，由于结算因素，瑞安房地产2024年的利润同比大幅下降42%，至8.1亿元，瑞安房地产表示，主要原因是住宅物业落成数目减少，以及已确认的物业销售减少。

这也凸显出瑞安在上海住宅市场并未获得更多新鲜的土储，更多吃的是“旧粮”。翠湖天地所在地块自2003年推出首期至今已经20余年，“收割”了土地升值和上海核心地段住宅房价保值的红利。

但是，瑞安的“余粮”并不多了，也鲜有看到瑞安补仓。截至2024年12月31日，瑞安和合营公司拥有的住宅可售货值总额为512亿元，其中，瑞安权益的货值为269亿元。分城市来看，瑞安在上海共有110亿元的可售货值，剩余可售货值大部分来自武汉。

对于拿地计划，王颖表示，鉴于目前房地产市场整体调整尚未结束，未来一个时期内，在业务拓展上，公司仍然会在保持财务稳健的前提下再考虑新的投资发展机会，不会冒进。投资上会重点关注一线城市，尤其是上海，继续聚焦于对公司有优势的中高端细分市场的业务发展机会。

压降负债，出售资产应对偿债压力

王颖表示：“今年下半年和未来一到两年的时间，保持整体流动性和财务的稳健，是公司首要任务。”

事实上，过去两年，瑞安房地产面临着美元债偿还的压力，并且出售了核心资产来偿债。2023年底，瑞安宣布以12.06亿元将上海鸿寿坊项目的65%股权卖给了大家保险，这也是2023年实体商业最火的项目之一；2024年3月，瑞安又公告称，将上海青浦区的酒店物业以1.05亿元卖给主要股东上海青浦徐泾，这两笔交易标志着瑞安房地产在时隔6年后再次出售资产。

那么，瑞安房地产安全吗？从财报看，截至2024年末，瑞安房地产净资产负债率稳定在52%，现金储备77.34亿元。

罗康瑞在业绩会上表示，瑞安房地产今年3月3日到期的4.9亿美元优先票据已经还掉，从2021年以来已经偿还了452亿元境外债务。

瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏在业绩会上进一步指出，瑞安房地产2025年到期的负债总额约83亿元，截至目前已经偿还了56亿元。“所以，今年到期的一些负债，约70%都已经偿还解决，剩余要到期的负债金额不多，今年下半年，公司对整体流动性有一定的信心。”